買農地建農舍 先確認建蔽率

買農地建農舍 先確認建蔽率

留意法規 申請地籍套繪 防建蔽率已移轉      2010年07月31日蘋果日報

農地交易在2000年《農業發展條例》修正後有面積、設籍及移轉時間的限制，「新農」與「老農」的買家資格大不同。陳鴻文攝

【廖芸婕╱台北報導】都市住久了，愈來愈多追求樂活的城市人想遠離塵囂，到郊區購買一塊農地興建農舍，過田園生活。專家提醒，買農地前須多留意相關法規，交易時應參閱土地謄本或到建管機關申請地籍套繪，確認農地建蔽率是否已被移轉，以免取得農地後才發現根本無法興建農舍。

市場上農地除了少數是由地主自己搭牌子、貼電話買賣外，8~9成的農地都是地主委託不動產仲介買賣。已蓋好農舍的農地規定較少，任何人都有資格買，只要確認該農地沒有圍牆、造景等違章建築，農地的轉手是不需要土地增值稅。
想自力興建農舍，要注意農地取得年份，2000年1月28日《農業發展條例》修正後，取得的農地規定面積須超過0.25公頃（約756坪），且地主（稱為「新農」）須在農地縣市設籍2年以上，才可以蓋農舍，在農舍取得使用執照5年以上才可移轉所有權。

過戶前無法辦理貸款

農發條例修正前取得農地的「老農」限制較少，只須向各鄉鎮市公所申請「農業用地農用證明」（確認農地無違規使用）與「無農舍證明」（確認地主沒有其他農舍）即可興建農舍，因此不少買家會以有老農資格的原地主名義申請農舍建照、使照後再辦理過戶，俗稱「老農配建」。不過，農地與農舍興建成本於過戶前無法辦理貸款，必須全用現金處理，仍有潛在風險。

不臨道路無法蓋農舍

無論新農或老農名義興建農舍，都須注意農地有10%的建蔽率限制，亦即200坪的土地只能蓋20坪。過去有些地主把多塊農地一起算比例，建蔽率可能已經用掉了，農地被視為無法興建農舍的法定空地，價格至少便宜3~4成。然而舊式謄本並無註記建蔽率是否已被移轉，建管單位和地政事務所也不一定清查清楚，中信房屋花蓮真好加盟店店長蔡順富建議：「買方可到建管單位申請地籍套繪。」
買方也可要求原地主向地政事務所申請鑑界，丈量出土地面寬與深度，確認土地建物是否侵占到鄰地，避免未來糾紛。蔡順富提醒，不臨道路的「裡地」或「袋地」，因不便車輛進出，無法申請農舍，買方可要求原地主或仲介向建管單位確認該地有無「建築線」，若確定無法蓋農舍，可考慮蓋45平方公尺（約13.6坪）以下的資材室做農具放置及短暫休息，農業法人也可申請花卉栽培室。
住商不動產住商羅東興東加盟店店長莊智清提醒，避免從設籍到興建農舍的期間農地怠於耕作，導致被視為廢耕荒地課徵稅賦，可請農民或隔壁鄰居協助耕作。部分縣市政府更有休耕補助措施，提供景觀性植物的種子在休耕期種植，增加地方觀光效益。若選都市計劃內農地，未來可能被規劃為建地，增值潛力大。

農地交易應注意事項

◎1人只能擁有1間農舍
◎如有違章建築，如圍牆、造景等，移轉時得課徵地價稅與土地增值稅
◎農地興建農舍建蔽率為10%，新式土地謄本中的「他項權利部」可知建蔽率有無被移轉，或可到建管單位申請套繪，如建蔽率已被使用，無法興建農舍
◎無建築線的農地無法興建農舍
◎農舍高度限制，都市計畫區內14米，區外10米
◎農舍容積限制，都市計畫區內單層面積200坪、容積200坪，區外單層面積100坪、容積150坪
◎2000年1月28日《農業發展條例》修正後取得的農地，另有以下限制：
一、每塊面積須超過0.25公頃（約756坪）
二、須在農地所在縣市設籍滿2年，且取得農地滿2年才可興建農舍
三、農舍取得使用執照後滿5年方可轉手
資料來源：《蘋果》採訪整理