屋主房東如何報稅 租金收入不等於租賃所得，二代健保－補充保費之「租金收入篇」

房屋出租收取租金收入，屋主房東如何申報年度綜合所得稅。

租金收入認列

租金收入不等於租賃所得，必須先扣除必要費用之後，剩餘的淨值收入才算是租賃所得。併入個人其他所得申報綜合所得稅，因每位房東的其他收入、免稅額、扣除額各不相同，所以所得級距適用稅率自然不一樣。

租屋約定報稅方式

公司承租房屋的租金支出必須列帳報稅，應納租賃所得預繳稅款的義務人歸屬由誰負擔，最好雙方事先約定清楚。

不管承租方是個人還是公司，在房屋租賃契約書中可以註明衍生之稅金由誰負擔，但是禁止載明「不可報稅」等條文敘述。屋主房東依照租金收入誠實報稅，是國民應盡義務；房客所繳納租金申報列舉扣除額屬於承租方應有權益。

租賃所得

租賃所得＝租金收入－必要費用（列舉方式或者年度房租的４３％）。

方式一（列舉方式計算費用）：

租金收入扣除房屋折舊（折舊費用核認的條件是按照房屋耐用年限計算。例如有電梯的鋼骨混凝土造房屋，每年折舊率為房屋現值的１／５１；如果是無電梯的加強磚造房屋，每年折舊率為房屋現值的１／３６）、修理費用（例如房屋必要修繕費用）、保險費（火險、地震險）、地價稅、房屋稅以及利息等。

例如：年度租金１２萬，各項必要費用加總４萬，則租賃所得等於８萬元（１２－４）。此種列舉申報，必須檢附相關書面資料。

方式二（房租的４３％當成費用）：

租賃所得 = 租金收入乘上５７％。

例如：年度租金１２萬乘上５７％ = 則租賃所得等於６８４００元。申報時，只需檢附租賃合約書，租屋報稅較為簡便。

租金收入如何報稅

有房子或土地出租者，於法必須將租賃所得，合併於每年度之綜合所得稅裡申報。租賃所得並非租金收入，計算方式是扣除必要的費用後，所剩下來的淨收入才算是租賃所得。租賃所得不是個別扣稅，而是併入綜合所得稅申報，所以稅率和出租者當年度的淨所得級距有關。

費用計算方式

費用的申報有下表兩種，可以選擇其中較高者：

範例分析

老王有一間房屋出租，每月租金32,000元。未計算租賃所得前，老王適用21%的所得稅率，請問老王扣除所得稅後，出租房屋實質所得為多少？

老王年租金收入= 32000*12 = 384,000
租賃所得 = 384000*(1-43%) = 218,880
所得稅 = 218880*21% = 45,964
實質租金收入 = 384000-45964 = 338,035

繳稅等值租金

有些房東為了節省稅金，並未照實報稅，萬一被查獲還得支付罰款，實在得不償失。為了鼓勵誠實報稅，這裡提供一個簡單的算式，可以幫助房東快速計算，假若要報稅的話，新的租金該多少，實質租金所得跟未報稅前一樣。只要知道「未報稅前租金」以及「適用稅率」，就可立即計算出「繳稅等值租金」。

繳稅等值租金 = 未報稅前租金/(1-57%*適用稅率)

範例分析

老王出租一房子，以前並未繳稅，每月租金20,000元。現在希望守法報稅，每月租金該調整多少，報完稅後實質收入會和以前一樣？老王適用稅率為13%。

老王未繳稅前每年可以實質租金收入24萬，那麼繳稅等值租金：

=20000/(1-57%*13%) = 21,600

新租金為21,600，繳完所得稅後所得會跟未繳稅租金20,000是一樣的。

驗算

租金收入 = 21600*12 = 259,200
租賃所得 = 259200*(1-43%) = 147,744
所得稅 = 147744*13% = 19,206
實質收入 = 259200-19206 = 239,994 (差6元是因為小數點)

二代健保－補充保費之「租金收入篇」

二代健保今年(102年)已經開始實施了，其中租金收入確定納入補充保費。很多房主表示霧煞煞，完全搞不清楚到底他出租的房子要不要繳補充保費？又或是誰該去繳保費？以下是小弟特此整理補充保費之「租金收入部分」用自問自答的方式解說，供有需要的人參考之！

一、計算範圍？
說明：給付出租人財產出租之租金收入（未扣除必要損耗及費用）及給付設定定期之永佃權及地上權之各種租金所得，但單次給付金額未達5,000元者，免予扣取補充保險費，至於單次給付金額超過1,000萬元以上，則以1,000萬元計算。

二、計算公式？

說明：補充保險費=租金收入之費基×費率

三、租金收入要如何繳交補充保費？

說明：補充保險費均是由扣費義務人於給付時扣取，再繳交健保局，所以租金收入是按扣費義務人(承租方)給付金額，依法定計算方式計算應扣取金額後，繳交健保局。實質由房東付錢，但健保局會要求房客先代房東繳納。

二代健保上路，民眾有逾4個月投保金額獎金與超過5000元（含）的兼職、股利、利息、租金、執行業務等6項所得，都要依2％費率扣補充保費。租金部分，房東若租給有繳稅、有營利事業登記證的公司，才要繳補充保費。可以從健保局網站（www.nhi.gov.tw）下載軟體、列印繳費單，再拿去金融機構繳納。

四、繳費對象是誰？

說明：健保局表示租金收入部分，目前鎖定租給公司行號等法人、有申報營利事業所得稅的包租公包租婆；因為補充保費採取就源扣繳，私下出租，沒有申報資料，在健保局的實務作業下有限制。

因此，租金收入須扣繳對象只適用於民眾租屋給公司等非個人單位的情況，並且由承租的公司去繳納補充保費；民眾個人租屋，就沒有補充保費的問題。

五：舉例說明？

案例1：出租人為公司或行號

A公司辦公室是向B公司租的，租金每月15萬元。A公司在給付B公司租金時，不需扣取補充保險費。

說明：依健保法第31條第1項規定，補充保險費的扣取對象為第1類至第4類及第6類保險對象，因為公司不是健保的保險對象，故A公司在給付B公司租金時，不需扣取補充保險費。
案例2：1次給付半年租金

C企業社向劉媽媽租房子當廠房，月租10萬元，雙方約定於每年1月1日及7月1日分別給付半年的租金，C企業社要如何扣繳補充保險費。

說明：全民健康保險法第31條第1項規定，補充保險費是在給付時扣取。因此C企業社在1月1日及7月1日支付劉媽媽60萬元租金時，就要分別扣取1萬2千元的補充保險費，並在2月底及8月底前將扣取的1萬2千元補充保險費繳給健保局。

案例3：以非即期支票給付租金費用

A公司向房東王紀宏租了2個停車位，月租1萬元，約定每月15日給付租金。A公司於102年1月1日開立12張非即期支票交付給房東王紀宏。A公司要如何扣繳補充保險費。

說明：

(1) 補充保險費＝10,000元×2%=200元。A公司開立的每張支票，票面金額應為扣除補充保險費後的金額，即9,800元。

(2) A公司於102年1月1日交付房東王紀宏12張非即期支票，但是因為支票上的發票日才是實際給付租金的日期。因此，A公司不用在1月1日就扣取房東王紀宏1年的補充保險費，而是在每張支票發票日的次月底前，將200元的補充保險費繳納給健保局。
案例4：租金收入扣取補充保險費（不扣損耗及費用）

B公司向李依寧小姐租了一棟辦公大樓，雙方約定租金每月100萬元，按月給付，102年10月辦公室外牆整修，B公司支付整修費用30萬元，實際給付李依寧小姐70萬元。

說　明：

B公司在102年10月給付李依寧小姐租金時，依全民健康保險扣取及繳納補充保險費辦法第3條規定，不能以扣除30萬元的整修費後實付的70萬元扣取補充保險費，必須以租金100萬元，按補充保險費率2%，扣取2萬元補充保險費。

案例5：未具健保投保資格者，免扣取補充保險費

王正義長期旅居國外，戶籍遷出國外已多年，民國102年8月回國定居，並買了間房子，該房子在同年的10月出租給H診所，雙方約定租金每月5萬元，按月給付。王正義在民國103年1月前都沒有就業。

說　明：

新修正的全民健康保險法在民國102
年1月實施，依該法第8條規定，王正義因為沒有就業，所以須設籍滿6個月才具投保資格，因此H診所在給付民國102年的租金給王正義時，不需扣取補充保險費。民國103年2月起王正義即具健保投保資格，H診所自該月起，於給付租金時，須按補充保險費率2%，扣取1,000元的補充保險費(50,000元×2%=1,000元)。

延伸閱讀二代健保補充保費資訊
一、民國102年1月1日起實施
二、門檻金額達5000元(含)~1000萬(含)元的6大項目單筆所得，加徵2％補充保費；若所得逾1000萬元，以1000萬元計
三、6大項目所得
．租金：民眾租賃給公司的租金收入（租賃給民宅未列入）
．股利：現金股利與股票股息

．利息：存款利息、各種金融債券利息與短期票券利息等

．執行業務：稿費、演講費、藝人代言所得、名嘴通告費等

．超過4個月的月投保薪資獎金：年終獎金、紅利等

．兼職薪資：包括打工等非投保單位的薪資所得。但收入未達基本工資月薪的兒少、中低收入戶、無專職工作專科生或大學生等免扣(註：目前的基本工資月薪均為1萬8780元)