法拍代墊尾款 過戶後 轉房貸降負擔

法拍代墊尾款 過戶後 轉房貸降負擔

利率6.3~12%

2010年10月23日蘋果日報

【廖芸婕╱台北報導】房市熱潮延燒至法拍屋市場，好物件在拍賣時往往可以吸引到數十封標單搶標，部分物件的拍定價甚至高於當地行情。不過，購買法拍屋與傳統購屋方式有極大差別，尤其須準備充足的自備款，或找銀行代墊尾款及給予房貸，由於代墊利率約為6.3~12%，比一般房貸高出許多，參與競標前應做好理財規劃。

購買法拍屋前，必須納入計算的成本除了房屋與土地標價外，利息、搬遷費、稅費、房屋整理費，以及可能需要的仲介費、代書費、前屋主未繳的管理費等，都應列入考量。

7天內須繳清尾款

104法拍網總經理籃茂山分析，參與投標前，須準備底價2成保證金，以各大金融機關的支票或匯票形式交付法院。參與競標時，由於土地和房屋採分開標價、合併拍賣，建議加價在土地上，可節省未來轉手時的土地增值稅。
得標後須在7天內以現金與即期支票繳清尾款，是法拍屋最大的特色，也是購屋者必須克服的最大難題。購屋者若非財力雄厚，可以找願意提供法拍屋「代墊尾款」服務的銀行代為處理，目前多願意代墊拍定價的7成，如為軍公教人員或信用紀錄優良者，可爭取到8成。
由於此階段為無擔保的信用代墊，利率比一般房貸高出許多。聯邦銀行消費金融部表示，目前利率計算方式為6.3~12%，待尾款繳清後約2周收到不動產移轉證書、到地政機關辦理過戶登記後，可設定房屋抵押，轉成利率較低的房屋貸款。

套房代墊成數較低

此階段，自住客可選擇採綁約形式貸款，如規定前2年不得還清債務，利率較低，約為1.6~2%；若選擇不綁約，利率可達2.5~3%以上。
若法拍物件為套房或工商業用途，代墊成數恐降至5~6成，不點交、區段或環境較差的物件甚至可能無銀行願意提供代墊，建議投標法拍屋前，先以特定物件詢問銀行承做代墊與貸款的意願。
籃茂山提醒：「有些銀行不承做代墊，但願意承做所有權移轉後的房貸部分，甚至可以貸到8.5成，可以多加詢問。」若銀行本身為該法拍物件的債權人，或許更可貸到9成，「不過法拍資訊中不會列明該物件的債權銀行，購屋者可自行調閱謄本。」