本約與預約及定金的種類

契約有分為本約與預約，例如房屋買賣契約完整的成立生效，這就是所謂本約；預約就是本約尚未成立前的預備簽約動作而已，本約既然還沒有簽立，表示買賣契約還沒有成立，兩者有很大的不同。。

　　買賣房屋，有時會收定金，依據民法第248條規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」收受定金只是推定買賣契約成立，不表示所有收受定金的情況，買賣契約都是成立的。實務上，經常發生收了定金後不買不賣的狀況，雙方爭執買賣契約到底成立了嗎？

定金的種類，理論上有立約定金（猶豫定金）、證約定金、成約定金、違約訂金、解約定金這五種。當事人之一方交付定金成立「定金契約」，目的是為敦促履行契約。「證約定金」是指定金之交付為契約成立之證明；「成約定金」是指以定金之交付為買賣契約成立之要件；「違約定金」是指交付定金作為不履行契約之沒收，供契約不履行之擔保賠償；「解約定金」是指定金之放棄或加倍返還為當事人一方保留任意解除權之代價；「立約定金」是指擔保正式簽訂契約而交付定金，就預約而成立之定金契約，如付定金之當事人不正式簽訂契約，收定金之當事人得沒收其定金；受定金之當事人不正式訂立契約，應加倍返還其所受定金，因為立約定金契約，只是買賣契約本約前的預約，讓當事人有一段思考猶豫是否要進一步成立買賣契約的意思，所以又稱之為猶豫定金。

　　參考最高法院102台上69號判決意旨：「預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，旨在使預約當事人負有成立本約之義務。而房屋及基地之買賣，為求慎重，契約當事人通常均就買賣標的、價金、價款繳納方法、房屋移轉登記及交付期限等事項加以約定。是以買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，以作為將來訂立本約之張本，但不得因此即謂買賣本約業已成立（本院六十一年台上字第九六四號、六十四年台上字第一五六七號判例參照）。又契約當事人在成立契約以前所交付，用以擔保契約成立為目的之定金，稱之為立約定金（亦稱猶豫定金）。」

　　有人會以為給付定金，房屋買賣契約就一定成立，這是不對的觀念，要看定金的性質。例如：有時候給付定金只是「預約」而已，雙方雖然就房屋價金或特定條件先擬定講好，準備作為將來訂立本約之張本，但不能因此認買賣本約已成立。若之後買方後悔不買，賣方只能就定金主張權利，不能強求簽立買賣房屋買賣契約，因為買賣契約還沒成立。

　　下次買房子給定金，千萬要瞭解你給的是那一種定金啊！