詳閱地籍圖 避既成道路糾紛

詳閱地籍圖 避既成道路糾紛

可詢問建管單位 釐清住家附近路權

 2010年08月21日蘋果日報

【廖芸婕╱台北報導】天天經過的家門前道路，卻被自稱地主的人圍了起來、不能通過的新聞令人詫異。專家提醒，購屋前務必詳閱地籍圖，地籍圖未畫出道路就是私人土地，雖私人道路供公眾通行達20年以上可申請為既成道路，但未確定前，隨時可能有無法通行的風險。

確保權益

中信房屋法務專員白宗益表示，私人道路供公眾使用達20年以上，若土地所有權人無提出異議，該路可經由當地鄉鎮市公所編列為「既成道路」。 
所謂既成道路，即是具有「公用地役關係」的道路，由地主提供有通行必要的公眾無償使用，地主則可享有稅賦優惠，無須繳納地價稅、田賦、遺產稅。 

地主享稅賦優惠

一旦成為既成道路，地主仍握有土地所有權，但依法不可以訴請收回土地，或在道路上進行違反供公眾使用目的的行為，例如自行搭建圍牆、花園、路障、籬笆等。白宗益說，由於地主權益受影響，政府理論上應徵收既成道路編列為計劃道路，但現況政府財源不足，短期內以稅賦優惠取代徵收。
然而，實務上的糾紛常因民眾長期習慣於使用一條道路，長久以來自動將其視為既成道路，卻發現某天地主將道路圍起來或作為私人用途所引起。但通行未滿20年，地主將私人土地自行使用或圍起來，並不違法。 

通行者較難舉證

若該道路已供公眾通行20年以上，且通行民眾可舉出相關事實證明有通行該道路的「必要」，即可於法庭上爭取該道路應屬既成道路。
然而，通行民眾卻往往在此時才發現自己只是「方便性」使用而非「必要」通行，只是不想繞遠路。「而且要如何舉證20年前的今天該道路已供公眾通行，以及20年來未曾間斷？」白宗益說，這些都是實務上的困難。
因此，東森房屋總部代書部副理周秉瀛提醒，買屋前一定要做產權調查，看清地籍圖、謄本、建物測量成果圖，釐清居家附近道路的路權，並調查自己居住的社區是否有和地主成立地役關係的明確書面協議。
若圖面上無法獲得解答，也可詢問鄰居、鄰里長、當地房仲業者或建管單位，這些都是避免事後糾紛的方法。 

既成道路特質

●具「公用地役關係」的私人道路 
●為私人道路供公眾持續通行使用達20年以上，所有權人無異議而成 
●道路所有權仍屬地主，但地主須供公眾通行使用，且不可訴請收回 
●地主不可於道路上從事違反公眾使用之行為，如搭建圍籬、花園等 
●政府暫時不會徵收，以稅賦優惠取代之（地主免繳地價稅、田賦、遺產稅） 
資料來源：《蘋果》採訪整理