先比價再議價 訂解約條件再簽約

先比價再議價 訂解約條件再簽約

2010年10月23日蘋果日報

找到喜愛的房子後，接下來便進入緊張的「議價階段」，若雙方對價格有共識，即進入簽約步驟。不論議價或簽約要注意的細節可不少，購屋人事前一定要做好充足的準備，才不會買貴，還以為撿到便宜；交屋後發現屋況有問題，合約卻無法保障自身權利。採訪╱吳苡辰　攝影╱黃競鋒

所謂「貨比3家不吃虧」，了解區域行情、多比價正是進入殺價步驟的第1步，除了內政部營建署「不動產價格e點通」網站外，專家建議民眾也可多比較各家房仲提供的區段成交行情，將總價換算為單價後，再來殺價。

扣除車位再試算

買房子很難十全十美、毫無缺陷，但議價時還是要努力找出房子的缺點，或許買方並不在意近福地或基地台等嫌惡設施，但卻成為有利於殺價的因素。另外應注意一般停車位多屬於法定停車位，車位坪數列入公設，換算單價前，應先將總坪數與總價分別扣除車位坪數與價格，否則買貴了還以為撿了便宜。

簽約用印可同辦

若透過仲介買屋，議價前多須支付斡旋金或使用要約書，斡旋金多為房屋總價的2~3%，一旦斡旋成功則轉為訂金，斡旋失敗則退還買方，若雙方談攏價錢後買方反悔，賣方可沒收斡旋金；要約書不須預付款項，但因約束力低，斡旋成功機率較低。
雙方談攏價格後，便進入簽約階段，一般而言可分為「簽約」、「用印」、「完稅」與「交屋」等步驟，有容地政士事務所代書簡若安表示，除尾款於交屋後付清外（尾款通指貸款），自備款多分別於「簽約」、「用印」與「完稅」階段支付，整個流程走完約須20~45天，不過因現代人工作繁忙，實務上常將「簽約」與「用印」一同辦理。
即使法律明文規定賣方應負「瑕疵擔保責任」，當交屋後買方發現物有瑕疵，購屋人可請求「解除契約」、「減少價金」或「請求損害賠償」，但什麼條件下可解除契約，什麼條件下又僅能減少價金，實務上卻難有明確定義。
巨詮律師記帳士事務所律師賴榮俊建議，簽約要將賣方口頭保證註明於合約內，屋況承諾或貸款成數也可記錄於解約條件內。部份賣方為規避責任，常會誘導買方簽下「現況交屋」合約，購屋人簽約前要看清楚。

議價技巧與注意事項

◎多比價，了解區域行情後，建議將總價換算為單價來比價與議價
◎若為法定車位，換算單價前，應將總坪數與總價分別扣除車位坪數與該區車位行情價
◎法拍屋多會拉低同社區房價，可以社區法拍屋價位來與屋主議價
◎以鄰近嫌惡設施為由，向屋主爭取議價空間
◎尋問該屋出售原因，若屋主急著變換現金，議價較具彈性
◎了解該屋釋出時間，已釋出一段時間仍未成交的物件，相對好殺價
◎調查屋主購屋時間與價格，若購入價格低，議價較容易
資料來源：《蘋果》採訪整理

專家提醒
合約應鉅細靡遺 發現瑕疵儘快求償

1.詳記屋主承諾：縱然一般房屋買賣合約已有詳細規範，但仍應將原屋主的承諾與保證載明於合約內，若出現紛爭時才有憑據。
2.加註解約條件：避免定義不明引發糾紛，合約可加註解約條件，如「出賣人保證該屋無漏水或氯離子含量過高之情事，否則買受人可無條件解約」。
3.瑕疵半年內求償：《民法》規定，即使賣方非刻意隱瞞，買方在得知房屋有瑕疵後6個月內，還是可向賣方求償，但須注意房屋在交屋5年後，賣方即擁有抗辯權，建議買方在交屋後還是應該盡速檢查屋況，有問題立即反應，避免喪失權利。