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北市房屋「總價、單價、坪數」產生微妙變化

台北房價節節攀升,為控制總價,縮小房屋坪數已成普遍現象。但在台北市,不同總價帶的房屋,平均單價的漲幅和房屋坪數減少的幅度卻大有不同。永慶房屋盤點近10年來台北市房屋平均單價、平均坪數和平均總價三者的變化,並分為「3000萬元以下」、「3000萬-7000萬元」和「7000萬-10000萬元」三個總價帶區間進行比對後發現,總價帶越低的房屋,平均單價的漲幅和平均坪數的跌幅都更為劇烈。

▲永慶房屋盤點近10年來台北市三種不同總價帶的單價和坪數變化,發現總價帶越低的房屋,平均單價的漲幅和平均坪數的跌幅都更為劇烈。(房市示意圖/永慶房屋提供)
▲永慶房屋盤點近10年來台北市三種不同總價帶的單價和坪數變化,發現總價帶越低的房屋,平均單價的漲幅和平均坪數的跌幅都更為劇烈。(房市示意圖/永慶房屋提供)

總價帶越低的房屋 單價漲越兇

近10年來,台北三種總價帶房屋的平均總價都沒有明顯上漲(表一)。在「7000萬-10000萬元」區間,平均總價10年間僅上漲2.9%。「3000萬-7000萬元」和「3000萬元以下」區間帶的房屋平均總價反而還下跌,分別下跌0.7%和5.3%。

▲台北市三種房屋總價帶近10年平均總價變化(單位:萬元)
▲台北市三種房屋總價帶近10年平均總價變化(單位:萬元)

但以單價觀之,總價帶越低的房屋,平均單價漲越兇。「3000萬元以下」總價區間的房屋平均單價,在近10年間每坪增加16.2萬元,飆漲28.4%(表二)。然而總價帶越高的房屋,平均單價的漲幅卻越顯和緩。「3000萬-7000萬元」區間的房屋平均單價,10年間每坪增加8.4萬元、漲幅為11.2%;「7000萬-10000萬元」區間的房屋平均單價,則增加3.7萬元、漲幅3.8%。

▲台北市三種房屋總價帶近10年平均單價變化(單位:萬元)
▲台北市三種房屋總價帶近10年平均單價變化(單位:萬元)

北市3000萬以下住宅交易熱絡 房屋單價推升明顯

此外,總價帶越低的房屋,坪數縮水的現象也更為明顯。「3000萬元以下」的房屋平均坪數,在近10年間減少了9.9坪,減幅高達28.3%。「3000萬-7000萬元」總價區間的房屋則減少6.7坪,減幅10.5%;至於「7000萬-10000萬元」區間的平均坪數甚至沒有減少,反而增加1.1坪,增幅1.1%(表三)。

▲台北市三種房屋總價帶近10年平均坪數變化(單位:坪)
▲台北市三種房屋總價帶近10年平均坪數變化(單位:坪)

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析,總價3000萬元以下的房屋,是台北市房市交易的主力價格帶,因此「3000萬元以下」總價帶的房市交易相對熱絡,購屋需求穩定,帶動房價明顯上漲;再加上過往單價較低,使得漲幅相對較高。此外,觀察「3000萬元以下」的平均總價在10年間不進反退,顯示建商在房價持續攀高的情況下,為維持絕大多數民眾能夠買得起的總價,不斷縮減房屋坪數,推出低總價的小宅產品因應之。因此台北市「3000萬元以下」總價帶的房屋,平均單價的漲幅和平均坪數的跌幅,都比其他兩個總價帶的數據來得更為劇烈。

陳金萍也點出,雖然「3000萬元以下」總價帶房屋的平均單價於近10年間漲幅最高,但在三種總價帶區間中,其房屋平均單價仍屬相對低者。未來若房價上漲趨勢不變,台北市「3000萬元以下」總價帶的房屋,仍有可能進一步出現單價高漲、坪數續縮的狀況。

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