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房價漲到天邊 現在買房還有增值空間?胡偉良曝3關鍵

台灣房價經歷幾次幾循環,最近一波約從2003年開始便連年上漲,至疫情期間全球貨幣大放水,更讓漲勢直衝雲霄,逼得政府介入管控,交易量才開始趨減,不過房價仍維持高點不墜。對於現在還想買房的民眾來說,還有增值空間與投資機會嗎?

交易量開始減少 房價能否續漲看時段

「房價自2003年以來連年上漲,已衍生大多數民眾買不起房的惡果!」品嘉建設創辦人胡偉良開宗明義如是說,加上2020年下半年起全球貨幣大放水之下,引發各國通貨膨脹和資產的大幅上漲,直到去年在通膨一發不可收拾之下,各國央行紛紛採取升息縮表的對抗措施,台灣房市交易量才開始銳減。

就在目前房價高懸、利率升升不息之下,手頭還有閒錢想買房的民眾,在房地產市場還有投資機會嗎?胡偉良認為,影響房價走勢的主要關鍵有人口、土地、金融3大因素,「而且會和時間有關,在不同時段的房價走勢,其實是由不同因素所決定」。

▼目前房價高懸,又遇升息,讓想買房的民眾怕套在高點。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)

房價短期走勢 看金融局勢與民眾預期心態

首先是短期的房價走勢,胡偉良指出,金融局勢的好壞和民眾對房價的預期心理最為關鍵!例如過去市場銀根愈寬鬆、房貸利率愈低時,民眾預期房價上漲的心理就愈強,因此投入買房的民眾就會愈多,房價在短期內就愈容易上漲。

這在2020年時貨幣無限寬鬆時期,便為台灣房市帶來新一波的熱潮,尤其隨著通膨、興建成本大漲下,讓房價快速飆漲。不過胡偉良表示,緊接著政府就用史上最嚴的打炒房措施,迅速澆熄了炒作的火苗,加上2022年開始全球金融環境趨緊,民眾購屋熱情受到壓抑,因此目前來看,短期的房價走勢已難再有飆漲的狀況。

胡偉良甚至認為,預售屋房價將緩漲或持平,一些趁勢超漲的預售屋,尤其是蛋白、蛋殼區將出現小跌;新成屋房價持平或小跌;中古屋將跌回這兩年的起漲點,4、5層樓公寓的房價則可能進一步下跌。

▼短期看來公寓的房價可能進一步下跌。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)

房價中期走勢 看建地的供給

至於中期的房價走勢,會不會漲的關鍵就看可用建地(包含老屋改建)的供給。胡偉良解釋,土地數量愈少,地價愈不容易走跌,以六大都會區來看,所剩的可建素地已經愈來愈少,面對未來民眾的換屋需求和剛需族群的購屋需求,危老改建的成效對未來房價的影響,將愈顯舉足輕重。

房價長期走勢 看未來人口數量

長期的房價走勢則要看未來的人口數量。原則上,決定房價走勢的其實是人口數量,而隨著人口數量的增減,少子化及老齡化將成為20年後房價的最大影響因素,因此胡偉良分析,大約在2038年之前,少子化、老齡化還不會對台灣的房地產市場產生不利的影響。

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