台北市寸土寸金，不少小資族寧願捨棄新北大樓，也選擇買台北老舊公寓。（圖片來源／信傳媒資料照）

台北市寸土寸金，土地持分較大樓高的公寓自有一番吸引力，「使用空間大」的頂樓、一樓更是一度受到投資買盤青睞。有房仲業者統計發現，隨著近年買氣回升，買盤也漸漸轉為自住族群，沉寂四年的公寓頂樓又蠢動起來，2018年每坪單價來到48.4萬元，創下近四年新高。

根據台灣房屋智庫最新統計，台北市四層及五層樓公寓的頂樓戶交易狀況從2015年開始，單價多在每坪44.5萬到46萬元之間盤整，可是2018年卻來到48.4萬元，年增幅達8.6％，也是四年來最高。

對此，台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，台北市長柯文哲從2014年上任以來，曾幾度宣示對於公寓頂加的取締決心，尤其2017年發生多起公安事件後，更以專案優先拆除違建，加上適逢房地合一稅後的房市交易低潮，買方對於有加蓋的投資型產品態度保留，導致公寓頂樓戶的交易量減，「不過因為近年買氣回升，買盤又變成以自住族群為主，會挑選一些屋齡相對較新，屋況較好的公寓，所以平均單價有略微回升的跡象。」

公寓頂樓最便宜，「頂加」小心買貴

張旭嵐指出，一般公寓類型的房屋，單價往往與樓層高度成反比，因此，觀察2018年五層樓公寓的交易價格，以一樓最高，平均每坪54.9萬元，接下來依序為二樓的46.7萬元、三樓的45.5萬元、四樓的45.1萬元，以及五樓的44.4萬元，不難看出「越高越便宜」。

她解釋，相較於大樓，公寓因為公設低，所以實用性較大，且持有地坪也大，加上樓層越高越不方便的特性，不少預算有限的小資族為了台北市門牌，寧可捨棄新北的電梯大樓，選擇買下屋齡較高，但總價較低的四五樓公寓自住。

事實上，台北市仍有不少所謂的「頂加公寓」，如何出價也是一門學問。張旭嵐說，一般市場認知，價格會隨著加蓋材料不同而有落差，從鋼筋混擬土到鐵皮加蓋，多介於頂樓單價的二分之一到三分之一，「不過，最好先確認是否能取得約定使用公設空間的『分管協議』，才能確保使用權利。」

多付成本買頂加有何風險？她提醒，凡是在民國84年1月1日之前興建的頂加都屬於「既存違建」，目前作法雖號稱「緩拆」，不過，一旦遭人舉報就會轉為「即報即拆」，加上又涉及公共安全問題，因此自台北市加強取締以來，頂樓戶的加蓋價值已經大減。

一樓公寓最貴，買賣「眉角」也多

至於單價最高的公寓一樓，張旭嵐解釋，多半是具有店面或辦公室等商用效益所致，若門前有停車位，可運用空間又更大一些，因此身價相對高；台灣房屋中和景安站店東蔣京叡則提醒，所謂「門前可停車」其實是坊間的銷售術語，通常是在標榜「基地或臨路寬敞、活巷、無劃定禁停號誌」等空間條件，這類「停車事實」雖不易被檢舉，但也並非合法權利範圍，「不過，在消費市場中，大家還是會把這樣的便利性『變相加值在交易總價中』。」

「通常這類條件好的一樓公寓，交易價格會比路寬窄的一樓多個一到兩成的售價，甚至，俗稱的『霸王車位』在以前也常被用每個車位50萬到80萬元的方式變相加價。……不過，一樓停車空間如果會影響住戶出入及逃生安全，或有占用共有或公有空地的疑慮，就算前屋主曾經有過使用慣例，也不能作為永久保證，最後還是可能影響和左鄰右舍之間的關係，甚至引起法律糾紛。」他補充。

此外，部分一樓公寓會附設地下室，價值認定也有諸多「眉角」。蔣京叡說，買方不妨先檢視是否登載於權狀面積內，若屬於私有使用，單價約為一樓的三分之一到二分之一，「如果是公用空間，要先確認是不是有約定專用或分管協議，還有登計使用的用途為何，這種通常只能當作利於銷售的附加價值。……

舉例來說，1995年以後取得使用執照的台北市建築物，地下室登記為防空避難室的話，屬於公共產權，不能更改兼用住宅，更不可以違規出租。」

整體而言，公寓畢竟屬於老屋，除了一些「約定成俗」的價值認定，其實屋況也是一大考驗，張旭嵐建議，最好避免購買過度裝潢的老公寓，因為這類標的往往無法看見水泥牆的原始狀況，無從判斷水泥是否剝落、是否為海砂屋等屋況，「另外，二樓雖然上下方便，不過因為很多公寓都把管線集中在二樓，一旦老舊漏裂，很可能會優先遭殃，所以如果購買屋齡超過三十年以上公寓二樓，也要注意是否有管線需要維修的問題。」

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